Innrede kjeller - underetasje - krav -regler - utleie - leilighet

Drømmer du om å innrede kjelleren til oppholdsrom, eller kanskje en utleiedel? I denne artikkelen får du tips og triks som hjelper deg med å få et vellykket prosjekt.

Det er viktig å gjøre dette i henhold til lover og regler, så her får du tips og sjekklister for hvordan du bygger ut kjelleren riktig.

Det å utnytte hele arealet du har tilgjengelig i boligen vil gi deg bedre plass, men også øke verdien på ditt hus. Dersom du velger å bygge ut kjelleren som en utleiedel vil den også gi deg skattefrie leieinntekter.

Men det er viktig å følge reglene, så uansett om du ønsker å gjøre deler av jobben selv eller ikke er det viktig å sette seg inn i kravene som gjelder.

 

Er det søknadspliktig å omgjøre kjellerareal til boligrom?

Det korte svaret er ja.

Kjellerrom som er regulert til bod eller lignende må bruksendres før man kan ta arealet i bruk til boligrom som soverom, bad, stue, kontor og lignende. Dette er søknadspliktig og man må bruke ansvarlige foretak.

Dersom kjelleren din allerede er regulert til boligareal, kan det fortsatt være søknadspliktig tiltak. Andre tiltak som er søknadspliktig:

  • Endring av bærende konstruksjoner
  • Separat boenhet
  • Arbeider med skorstein
  • Fasadeendring (feks å sette inn større vinduer eller dører, kjellernedgang, osv)
  • Bryte branncelle

Dersom dette gjelder i egen enebolig kan det være mulig å være selvbygger.

Søknadsplikten gjelder uavhengig av om rommene er for egen bruk eller til utleie.

 

Hvor mye koster det å innrede kjelleren?

Prisen for hva det koster å innrede en kjeller vil variere ut ifra hvilke utgangspunkt man starter med, og man kan ikke være trygg på prosjektets kostnad før man har laget en prosjektbeskrivelse og tegninger som man bruker som underlag for å hente inn priser fra entreprenør.

Men ut i fra snittpriser kan man se at det koster i gjennomsnitt ca 15.000 kr/m2 å innrede en kjeller.

Alle kjellere har forskjellige utgangspunkt, så hvordan kjelleren din ser ut i dag er ofte en av de viktigte kostnadsdriverne.

Har man en uisolert krypkjeller med lav takhøyde, må man regne med høyere kostnader enn om man har en kjeller som er bygget som oppholdsrom.

Det er krav til 2,0 meters takhøyde i hus bygget før 2011, så dersom takhøyden er mindre enn dette må gulvet senkes.

Dersom kjelleren allerede fungerer som boareal, vil det derimot kun være behov for innvendige arbeider. Dette vil føre til lavere kostnader.

Også isolering av kjeller er mer omfattende enn tilsvarende arbeider ellers i huset. Isolasjonsmaterialene skal helst legges på utsiden av veggen, og det blir derfor behov for graving. Man må også grave utvendig om det er nødvendig med ny drenering rundt huset eller dersom det må legges nytt avløp. Dette er tiltak som øker kostnaden for prosjektet.

Ellers står du fritt til å innrede kjelleren i henhold til egen stil og budsjett. Om man skal bruke kjelleren til bad, badstue, hybel, lekerom, kjellerstue eller annet, vil også ha innvirkning på prisen. «Våte rom er dyrere enn tørre røm».

 

Hvor lang tid tar det å søke om å bygge ut kjeller?

Man søker vanligvis med en ett-trinns søknad når man skal bygge ut kjelleren. Dette forutsetter at man har entreprenøren (den som skal utføre arbeidene) klar på forhånd slik at de kan erklære ansvarsrett. Behandlingstiden på ett-trinns søknader er 3 uker, så lenge man ikke må søke om dispensasjon.

Dersom man søker om rammetillatelse, eller ett-trinns søknad med dispensasjon er behandlingstiden 12 uker.

Før man sender inn søknaden til kommunen må man tegne tiltaket og som regel sende ut nabovarsel til naboene.

 

Innrede kjeller – hva må sjekkes først?

Når man skal igang med å innrede kjelleren er det noen ting man bør sjekke på forhånd. Det anbefales å bruke en fagkyndig til å gjøre dette.

 

Er kjelleren tørr?

Finner du muggsopp eller salt- eller kalkutslag på gulv, vegger eller tak har du sannsynligvis problemer med drenering eller for lite fall på terrenget inntil huset.

Hvis du isolerer kjellerveggene innvendig uten at det er tilstrekkelig fuktsikring eller drenering utvendig, kan du risikere fuktskader i isolasjon og treverk. Fukt kan også gi helseproblemer, så dette bør utbedres på forhånd.

 

Radon i kjeller

Kjellere er mest utsatt for radoninntrengning fra grunnen, og har dermed oftere forhøyet radonkonsentrasjon i inneluften.

Det anbefales å måle radon før innredning av kjellerom. States strålevern angir 200 Bg/m3 som maksgrense, og dersom målingen viser over 100 Bg/m3 anbefales det å gjøre tiltak for å redusere nivået. Radonsikring gjøres før gulvet legges, og dette trenger ikke å være dyrt.

Dersom du skal lage utleieenhet i kjelleren må radonkonsentrasjonen måles. Leietakeren har nemlig krav på å få resultatet av radonmålingen sammen med leiekontrakten, i henhold til strålevernforskriften.

 

Hvilke krav stilles når man skal innrede kjelleren?

Det er mange krav som må oppfylles når man skal innrede kjellerarealet. Kommunen skal se at kravene til oppholdsrom følges, slik at kjelleren bygges i henhold til lovverket.

 

Krav til takhøyde i kjeller

Når man skal endre kjeller til kjellerstue eller bod til bad, det vil si å gjøre en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel må man oppfylle dagens krav i byggteknisk forskrift. I 2016 lempet man noe på disse kravene for hus bygd før 2011.

I nyere hus skal romhøyden være minst 2,2 meter, men i hus bygget før 2011 er det nok med 2,0 meter takhøyde. Man skal ta med oppbygging av gulv og nedfôring av himling i beregningen.

Dersom kjelleren ikke har tilstrekkelig romhøyde, kan man vudere å senke gulvet. Da bør man ta med i betraktningen at det kan være nødvendig å drenere og fuktsikre på nytt.

Undergraving av gammelt fundament og støping av nytt fundament bør utføres av en erfaren entreprenør.

 

Krav til vinduer og lysforhold i kjeller

Også når det gjelder vinduer og lysforhold er det forskjellige krav etter alderen på boligen. I eldre hus er minstekravet til dagslys oppfylt så lenge vinduene har minimumsmål for rømningsvindu. Minimumsmålet for rømningsvei er bredde minimum 0,6 meter og høyde minimum 0,5 meter. Summen av bredde og høyde skal være minimum 1,5 meter.

For nyere boliger gjelder dagslyskrav som ved nybygg.

Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre bygg, rommets høyde og dybde, samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Les mer om kravet til dagslys i TEK17.

 

Krav til minste areal for oppholdsrom

TEK17 sier at rom og annet oppholdsareal skal ha utforming, romhøyde og størrelse skal være tilpasset sin funksjon.

Det betyr at et soverom ikke bør være noe særlig under 7 m2 siden man skal ha plass til seng, klesskap, osv.

 

Krav ventilasjon i kjeller

I henhold til TEK17 er det krav til at soverom skal tilføres minimum 26 m3/time friskluft mår rommet er i bruk i nyere boliger. Heldigvis har det kommet flere nye muligheter for å oppgradere ventilasjon i eldre hus til TEK17 standard.

Er derimot boligen fra før 2011 holder det med at rommene luftes med ventil og vindu hvis uteluften er bra nok. 

 

Krav til brannsikring og rømningsvei i kjeller

Det skal være minst en røykvarsler i kjelleretasjen, og hvis den innredes med soverom bør den plasseres der.

Ha også en brannslange eller håndslukker i kjelleren som plasseres i nærheten av rømningsvei.

I tilfelle brann skal du ha sikker rømning til det fri. Det kan være en dør direkte ut til terrenget og rømningsvindu på soverom. Ellers skal det være rømningsvei på minimum annethvert oppholdsrom.

 

Elektriske arbeider

Husk at de elektriske arbeidene må utføres av et godkjent firma som kan signere på samsvarserklæring på at arbeidene er gjort forskriftmessig. Les mer om hvilke elektriske arbeider man kan gjøre selv her.

 

Bygge utleieenhet i kjeller

Dersom du skal leie ut kjelleren har du to valg.

Hvis du velger å bygge en ny boenhet, det vil si en boenhet uten gjennomgang til din egen boenhet, altså med en avhengig inngang, oppstår det i tillegg andre krav.

Da vil det bli krav til brannskille og lydisolasjon i etasjeskillet mellom din enhet og utleieenheten i kjelleren. Når man skal gjøre disse endringene i et eksisterende bygg må man som regel gjøre inngrep i din egen boenhet som heving av gulvet.

Hvis du derimot beholder en inngang fra din egen boenhet til utleieenheten (selv om døren er låst), gjelder ikke disse kravene.

 

Hvilke arbeider kan man gjøre selv?

Det er noen arbeider man kan gjøre selv som ufaglært. Her er en liste av ting man vanligvis kan gjøre selv:

  • Kle himling og vegger med plater eller panel og male overflatene
  • Kle og male skillevegger
  • Legge gulvbelegg
  • Måle radonkonsentrasjon
  • På elektriske installasjoner kan du skifte belysningsutstyr som er tilkoblet med kroneklemme (sukkerbit) eller med plugg/stikkontakt. Du kan også skifte annet utstyr som leveres med bevegelig ledning og plugg, og koble til og skifte topolede plugger og skjøtekontakter med og uten jording.

 

Disse arbeidene kan du gjøre selv hvis du har erfaring og kompetanse

Disse arbeidene kan du gjøre selv, men det kan likevel være søknadspliktig. Så det må sjekkes på forhånd.

  • Sette opp skillevegger (ikke bærende vegger)
  • Bygge opp nytt gulv, isolere og støpe
  • Lage åpning i vegg, sette inn nye vinduer
  • Lage åpning i vegg, sette inn nye dører
  • Montere ildsted til eller mot eksisterende skorstein. Arbeidet må godkjennes av feiervesenet
  • Etablere ny drenering rundt huset
  • Senke gulvet. NB! Før pigging av betonggulv må det avklares med fagfolk om gulvet har en avstivende funksjon for husets bæresystem.

 

Disse arbeidene må fagfolk gjøre

Disse arbeidene må normalt fagfolk gjøre, og de er som regel søknadspliktige:

  • Gjøre endringer på bærende konstruksjoner, som for eksempel bygge ny bærevegg
  • Utføre elektrikerarbeider på husets faste installasjoner
  • Legge varmekabler/Støpe inn varmekabler

Dersom man skal søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel av kjellerarealet, er dette søknadspliktig, og det er i utgangspunktet krav om å bruke ansvarlige foretak.

Dersom tiltaket er på egen bolig kan det være mulig å være selvbygger når det i utgangspunktet er krav til å bruke ansvarlig foretak. Les mer om selvbygger her.

Når man skal velge entreprenør til å utføre jobben bør man ha et godt tilbudsgrunnlag bestående av gode tegninger av hva man skal ha, sammen med en beskrivelse av arbeidene.

Det anbefales på det sterkeste å bruke en god kontrakt med entreprenøren. Dette kan bli viktig om det skulle oppstå noen uenigheter. Du kan bruke kontrakten til Forbrukerrådet som du finner her.

 

Trenger du hjelp til å søke, tegne og lage et godt anbudsgrunnlag til entreprenører? Ta kontakt her for et uforpliktende tilbud.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *